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巴曙松妙論中國房地產開發商的九陽真經

2019-11-09 10:19:06来源:励志吧0次阅读

巴曙松妙论:中国房地产开发商的”九阳真经”

一:转型 :宏观调控对中国地产商将产生什么样的影响 巴曙松:121文件后,中国房地产业转型和洗牌双江并流 地产企业的转型:由关系型、贸易型转向实力型房地产业是资金密集的行业,而很多房企却像在做贸易,自有资金只有10%—20%,其他则由银行承担这种关系型、贸易型企业必然向实力型企业转变 洗牌:全国23000家房企,其中只有10%的企业符合银行的贷款条件,其他的则面临选择,项目转让、小公司之间整合发生的频率必然加剧房企的经营理念和手法在现实碰撞下,必然要有新的调整 二:调整 :很多地产商担心资金链条断裂,心态如何调整 中国房地产还没有经历过一次“增长—高峰—投资—收缩—低谷”这样完整的周期绝大多数地产商是在地产业扩张时期进入的,乐观的楼市预期、资金流量的充沛,使他们习惯性地把资金链条绷得很紧,而一旦信贷紧缩,首当其冲受到冲击的就是他们地产商要转变思维,要学会不仅能在夏天开冷饮店成功,也要在冬天开冷饮店成功,这样的冷饮店才是好的冷饮店 在目前房地产市场越来越透明的情况下,在宏观调控下,房地产市场已经开始走向买方市场 进入买方市场后,中国的地产商的思维模式也需要随之发生根本的转变,品质决定了你的前途和出路 三:门槛 :中小型地产企业出路何在 巴曙松:“121”文件之后,并非就会想当然地出现一个大地产企业一统天下的格局宏观调控下的地产业只不过提高了竞争的门槛,但是发展空间却并没有变化地产业的区位性非常强,北京、上海的大地产商跑到重庆来,未必就能呼风唤雨中小企业如果有好的地段、好的市场定位、产品有竞争力,资金应该不是一个问题,虽然可能付出的机会成本更大一些 四:紧缺 :存在融资难的企业,资金来源如何解决 巴曙松:有一定规模的房企并不存在融资难的问题,但是这一部分的地产商仅仅占23000家地产商的10%,还有90%的地产商如何解决资金紧缺,我认为有以下七种方式: 一、房地产信托 二、中小房地产之间的合作合作能够使各地产商发挥自己的优势,取长补短,整合各自土地、资金资源优势 三、海外资金重庆前三季度吸收海外资金12亿,比去年同期增长11倍从国内来看,大的地产商如万科、金地、中海等都吸收了大量外资 四、房地产基金 五、资产证券化国外这方面做得很好,这能够从根本上解决地产商有钱买地,无钱买房的困境目前关于房地产资产信贷化已经提上议事日程 六、民间资本大量民间资本的涌动,必然刺激房地产的投资 七、信贷的可能今年信贷计划总盘子是2.6万亿,前三季度放贷1.79万亿,第四季度完全有紧缩趋缓的可能 五:加息 :最近时间以来,加息风声四起,到底加息的可能性有多大 巴曙松:从未来看,人民币的利率有上升趋势加息的趋势已经确定了 :很多地产商很关心,加息的具体时间是否已经确定 巴曙松:我想在明年夏天之前,加息肯定会有动作 六:长涨 :从前三季度看来,全国的房价还在节节攀升,涨价是否会持续一个相当长的时间 巴曙松:肯定要涨,涨到反映其稀缺资源特性的水平这个过程大约持续20年 宏观调控对房地产的影响未必表现为房地产市场价格的下降,也可表现为房地产供、需增幅都有所回落 :怎样才算是反映稀缺资源的水平 巴曙松:假设地球上只有100个单位的石油,人类每年用一个单位,什么时候用完这些石油一般人会说是100年,但经济学家却回答:永远用不完因为有一个市场机制在调节,当用到50个单位时,价格将极大的上升,并将出现很多替代品我的意思是,现在的土地市场没有反映其稀缺程度 七:假象 :在目前一些局部过热的地区,是否存在人为制造稀缺的假象 巴曙松:现在确实存在一些地产商对外发布虚假信息的现象我地产界一个朋友的做法是,不管市场如何变动,他每个月都给房子的出售价格加上去100元,人为制造购房者的紧张情绪 目前要做的是加强监控,不能允许和纵容开发商人为制造混乱目前房地产的很多信息都缺乏透明,到底有多少可供交易,价格,什么时间交易,都说不清楚要让房地产交易像股票交易那样,谁买谁卖,什么价格买的,什么价格卖的,在那个营业部交易的,都一清二楚我们房地产市场的方向应该在这里 八:噪音 :一直以来,中国房地产就被贴上了泡沫的标签,中国房地产业是否存在泡沫 巴曙松:国外的很多研究机构多次预言中国的地产业已经到了泡沫的边缘,即将崩盘事实是,这些预言被现实一次次击得粉碎在接受你们的采访前,我专门上收集了相关的信息英国金融时报研究表明,我们很难找到不同城市中,每一个城市是有泡沫或没有泡沫决定地产是否有泡沫有两大指标:第一个是你供房的支出占收入的比例,但不同城市的表现差异很大,比如温州,房租的便宜令人难以想象,很多人不是让你租他的房子而其实是让你照管他的房子,每月几十块钱的价格只是象征性的收取而事实上是,这里却是中国炒房最活跃的地方第二个是住房空置水平;第三是投资用房占整个房地产购买的比例在香港,这样的比例高达40%——50%,你就能说人家的地产业有很大的泡沫吗另外一个关键问题是,我们的很多数据是经过可靠渠道采集的吗是真实的吗事实上,很多数据中存在很大的水分和噪音,使我们看到的往往是假相 九:浪费 :在中国地产市场中,是否存在浪费资源的现象 巴曙松:最大的浪费是对土地资源的浪费中国人地矛盾一直相当突出,而现在事实上是,内地城市对土地的浪费相当的严重,比如动辄修建的大广场就是而在汉城、香港、台北等大城市,对土地的使用非常有效率,完全是对土地的尊重和精心利用甚至人家不敢用平方米来计算土地面积,而是平方尺,双脚一并就是一平方尺,一平方尺2—4万元 一定要抑制中国开发商对土地的滥用

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